- نویسنده :
- بازدید : [۳۲۷] مشاهده
- دسته بندی : دسته: حقوق تجارت ,
عقد اجاره
انــــــــواع اجـــــــــاره
اشــــــــیاء
حیـــــــوان
اشــــخاص
تعــــــــریف عقــــــد اجـــــــاره:
تملـــیڪ منفعت به عوض معلوم (مــــــاده ۴۶۶ ق. م)
طرفین:
اجــــاره اشیاء موجر، مستاجر
اجــــاره اشخاص اجیر، مستاجر
مالڪیت مستاجــر بر منافع عین موقتے است، برخلاف مالڪیت عین ڪه دائمی است.لذا اجاره دائمے باطل است
اجـــــاره به مدت عمر موجریا مســــتاجر باطل است.
به موجب عقد اجاره،مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد.
مورد اجاره ممکن است، اشیاء، حیوان یا انسان باشد.
عین مستاجره بایستی معلوم و‌معین باشد درغیراینصورت اجاره باطل است.
دراجاره اشیاء قید مدت اجاره لازم است درغیراینصورت اجاره باطل می باشد.
عقد اجاره بشکل دایمی باطل می باشد همچنین است،اجاره بمدت عمر موجر یا مستاجر.
عین مستاجره،شرط صحت اجاره می باشد و اگر موجرقدرت بر تسلیم آن نداشته باشداجاره باطل است
صحت عقد اجاره،منوط به انتفاع از عین با بقاء اصل آن است.
موجر بایستی یا مالک عین باشد یا مالک منافع عین مستاجره.
مستاجر میتواند مورد اجاره را بغیر،اجاره دهد،مگر اینکه درعقد اجاره،خلاف آن شرط شده باشد که تخلف از شرط موحب ابطال اجاره است.
اجاره مال مشاع مجازاست لیکن،موقوف به اذن شریک است و تسلیم بدون اذن شریک،این حق را به موجر می دهد که خلع ید مستاجر را ازدادگاه بخواهد و درصورتی که از مستاجر از اشاعه بی اطلاع باشد،می تواند فسخ اجاره را بخواهد.
تسلیم عین مستاجر با موجر است و درصورت امتناع اجبار می شود و در صورت تعذر ،مستاجر خیار فسخ دارد و تا زمانی که عین احاره به مستاجر تسلیم نشده است،از پرداخت اجاره بها می تواند خودداری کند.
موجر بایستی عین مستاجره را بشکلی تسلیم مستاجر نماید که وی بتواند استفاده مطلوب و لازمه را از مورد اجاره بببرد در غیراینصورت،تسلیم انجام نشده است.
اگر مورد اجاره،در زمان اجاره معیوب بوده است بموجب خیار عیب،مستاجر می تواند:
۱) اجاره را فسخ کند،که فسخ اجاره از همان آغاز مدت،اجاره را منحل می سازد.
۲) به همان نحوی که هست با تمام اجرت قبول کند
اگر موجر به طریقی رفع عیب نماید که موجب ضرر مستاجر نگردد،مستاجر حق فسخ ندارد.
خیار عیبی که جهت فسخ اجاره است ناشی از:
۱) عیب موجب نقصان منفعت
۲) عیب موجب صعوبت در انتفاع
خیار عیب اعم از اینکه بعد از عقد و تا زمان ،قبض منفعت در عین مستاجره بوجود آید موجب حق فسخ است و اگر عیب در اثنای اجاره بوجود آید،نسبت به بقیه مدت موجب خیار می باشد.
از بین رفتن قابلیت انتفاع و ناتوانی در عدم رفع عیب اجاره را باطل می سازد.
اگر مورد اجاره بشکل عین کلی باشد و‌معیوب باشد،موجر الزام به تبدیل می گردد،اگر تبدیل ممکن نبود در آنصورت مستاجرحق فسخ خواهد داشت.
حق فسخ در فرض عدم‌تبدیل فرد معیوب.ناشی از خیار تعذر تسلیم است
حادثه ای که بموجب آن عین مستاجره،کلاً یا بعضاً تلف شود،از زمان تلف. نسبت به مقدار تلف شده.منفسخ می شود و نسبت به بعض آن،مستاجر می تواند اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا به نسبت قسمت بی عیب،مال الجاره را کسر می کند.
موجر در طول مدت اجاره نمی تواند در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر باشد در غیر اینصورت،و در فرضی که تغییرات قابل رفع نباشد،مستاجرحق فسخ خواهد داشت.
اگر بواسطه خرابی،تعمیراتی در عین مستاجره بوجود آید،مستاجر نمیتواند مانع شود،و اکر بواسطه رفع عیب اعم از جزیی یا کلی،مستاجر نتواند از عین آن،منتفع شودحق فسخ اجاره را دارد.
اگر بواسطه ممانعت مستاجر،خرابی به عین مستاجره وارد شود،مسئول خسارت ناشی از ممانعت ناروای اعمال خود می باشد.
هر هزینه و‌تعمییراتی که در عین مستاجر لازم باشد،با موجر است مگر آنکه خلاف آن شرط شده باشد.
هرگاه مستاجر در عین مستاجر برخلاف توافق،تعدی یا تفریط نماید،و‌موجر نتواند مانع شود،موجر حق فسخ دارد.
اثبات تعدی و‌تفریط مستاجر با موجر است.
مزاحمت شخص ثالث برای عین مستاجره:
۱) اگر قبل از قبض باشدمستاجر حق فسخ دارد.
(اگر فسخ نکرد،می تواند رفع مزاحمت و‌مطالبه اجرتد المثل نماید مزاحم)
۲) مزاحمت بعد از قبض ،مستاجر حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.
اعسار مستاجر به موجرحق فسخ می دهد.
ضامن مال الاجاره ضامن اجرت المثل نیست.
عقد اجاره در دو فرض بموت موجر یا مستاجر،باطل می شود:
۱)فوت موجر و فرض حالتی که فقط بمدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد.
۲) شرط مباشرت مستاجر شده باشد.
اقساط آینده مال الاجاره،بموت مستاجرحال نمی شود.
اجاره خدمه کارگر به شرط:
۱)ذکر مدت معین
۲) انجام کار یا امر معینی
